La Guida Definitiva all’Ammortamento del Mutuo: Sistema Francese vs Tedesco vs Americano

Capire come funziona il tuo mutuo è importante quanto trovare il tasso di interesse più basso. Il modo in cui il tuo prestito viene ammortizzato — ripagato nel tempo — può avere un impatto significativo sulle tue rate mensili e sugli interessi totali che paghi.

In questa guida, esploreremo i tre sistemi di ammortamento più comuni utilizzati a livello globale: il Sistema Francese, il Sistema Tedesco e il Sistema Americano.

Cos'è l'Ammortamento del Prestito?

L'ammortamento è il processo di ripartizione di un prestito in una serie di pagamenti fissi nel tempo. Ripagherai gli interessi e il capitale del prestito in importi diversi ogni mese, a seconda del sistema utilizzato.

1. Il Sistema Francese (Rata Costante)

Il Sistema di Ammortamento Francese è il metodo più utilizzato in molte parti del mondo, inclusa la maggior parte dell'Europa e per i mutui standard negli USA.

Caratteristiche Chiave:

• Rata Mensile: Costante. Paghi esattamente lo stesso importo ogni mese.
• Interesse vs. Capitale: All'inizio, una grande parte del tuo pagamento va agli interessi. Man mano che il saldo del capitale diminuisce, la quota di interessi si riduce e una parte maggiore del tuo pagamento va al capitale.

Pro e Contro:

• Pro: Prevedibilità. Sai esattamente cosa devi preventivare ogni mese.
• Contro: Costruisci patrimonio lentamente nei primi anni.

2. Il Sistema Tedesco (Ammortamento Costante)

Il Sistema di Ammortamento Tedesco (o a quote capitali costanti) funziona diversamente. Invece di una rata mensile fissa, l'importo del capitale che ripaghi ogni mese è fisso.

Caratteristiche Chiave:

• Rata Mensile: Variabile (Decrescente). Il tuo primo pagamento è il più alto e diminuisce ogni mese.
• Interesse vs. Capitale: Paghi un importo fisso di capitale più gli interessi sul saldo rimanente. Poiché il saldo scende ogni mese, gli interessi scendono, e così anche il tuo pagamento totale.

Pro e Contro:

• Pro: Paghi meno interessi totali durante la vita del prestito rispetto al sistema francese. Costruisci patrimonio più velocemente.
• Contro: I pagamenti iniziali sono significativamente più alti, il che può essere un onere per chi compra casa per la prima volta.

3. Il Sistema Americano (Solo Interessi)

Il Sistema Americano, spesso riferito come prestito "Interest-Only" (Solo Interessi), è piuttosto distinto.

Caratteristiche Chiave:

• Rata Mensile: Molto bassa (Solo interessi).
• Interesse vs. Capitale: Paghi solo gli interessi dovuti ogni mese. Paghi zero capitale durante il termine.
• Maxirata Finale (Balloon Payment): Alla fine del termine del prestito, devi ripagare l'intero importo originale del prestito in un'unica soluzione.

Pro e Contro:

• Pro: Rate mensili estremamente basse durante il termine. Buono per investitori che pianificano di vendere la proprietà prima della fine del termine o che hanno flussi di cassa irregolari.
• Contro: Estremamente rischioso. Non costruisci patrimonio. Affronti un pagamento massiccio alla fine.

Quale Sistema è Giusto per Te?

• Scegli il Francese se hai bisogno di stabilità e un budget costante.
• Scegli il Tedesco se puoi permetterti pagamenti iniziali più alti e vuoi risparmiare sugli interessi totali.
• Scegli l'Americano solo se sei un investitore esperto con una chiara strategia di uscita.

Indipendentemente dal sistema che consideri, fare i calcoli è essenziale.