Il Punto di Pareggio del Rifinanziamento: Punti vs. Tasso
Quel tasso di interesse più basso è davvero più economico? Come calcolare il 'Punto di Pareggio' per assicurarti di non perdere denaro sui costi di chiusura.
Il Punto di Pareggio del Rifinanziamento: Punti vs. Tasso
I tassi sono scesi. La tua casella di posta è piena di offerte: "Rifinanzia ora e risparmia 300 $/mese!"
Sembra allettante. Ma nel settore dei mutui, "Risparmiare Mensilmente" != "Risparmiare Denaro".
Il Problema: Il Costo di Frizione
Il rifinanziamento non è gratuito. Tra commissioni di istruttoria, commissioni di perizia, assicurazione del titolo e "Punti di Sconto" (interessi prepagati per abbassare il tasso), i costi di chiusura possono facilmente arrivare a 5.000 $ - 15.000 $.
Il prestatore include questi costi nel tuo nuovo prestito. Quindi, il tuo saldo SALE, anche se il tuo tasso SCENDE.
L'Agitazione: Il Bersaglio Mobile
Ecco la trappola: Quanto tempo rimarrai nella casa?
Se spendi 10.000 $ in commissioni per risparmiare 200 $ al mese, ci vorranno 50 mesi (oltre 4 anni) solo per andare in pareggio.
Se vendi la casa o ti trasferisci tra 3 anni, hai effettivamente perso denaro rifinanziando, anche con il tasso più basso. Hai pagato 10.000 $ in anticipo per risparmiare 7.200 $. Sei in rosso.
La Soluzione: Calcola il "Mese di Pareggio"
Non rifinanziare mai basandoti sul "Pagamento Mensile". Rifinanzia basandoti sul Punto di Pareggio.
Se il tuo Punto di Pareggio è tra 30 mesi, e prevedi di vivere lì per 10 anni, fallo. Se potresti trasferirti per un nuovo lavoro tra 2 anni, butta l'offerta nella spazzatura.
📱 La Simulazione su Amorti
Usa AmortiApp per verificare i calcoli del prestatore.
- Scenario A (Prestito Attuale): Esegui una simulazione per gli anni rimanenti del tuo prestito attuale. Annota il "Totale Interessi Rimanenti".
- Scenario B (Rifinanziamento):
- Nuovo Capitale = Saldo Attuale + Costi di Chiusura.
- Nuovo Tasso = Il tasso più basso.
- Nuova Durata = 30 Anni (Attenzione! Resettare l'orologio costa denaro).
- Confronta il Totale Interessi di A vs. B.
Spesso, scoprirai che estendere un prestito di 22 anni di nuovo a 30 anni costa DI PIÙ in interessi totali, anche con un tasso più basso.
Non farti vendere. Fai i calcoli.
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