Tasse sulla Casa: Prima vs Seconda Casa

In Italia, il fisco tratta la "Prima Casa" come un bene essenziale e la "Seconda Casa" come un lusso o un investimento. La differenza di tassazione al momento dell'acquisto è enorme.

Sbagliare a classificare l'acquisto (o perdere i requisiti post-acquisto) può costarti decine di migliaia di euro in sanzioni.

Punti Chiave (Key Takeaways)

• Imposta di Registro: 2% per Prima Casa, 9% per Seconda Casa.
• Base Imponibile: Si calcola sul Valore Catastale (prezzo-valore), non sul prezzo commerciale (se acquisti da privato).
• IVA (da Costruttore): 4% Prima Casa, 10% Seconda Casa.
• Obbligo di Residenza: Devi spostare la residenza entro 18 mesi.

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1. Acquisto da Privato (Imposta di Registro)

È il caso più comune. Non si paga l'IVA, ma l'imposta di registro.

Prima Casa 🏠

• Aliquota: 2%.
• Minimo: 1.000€.
• Imposte ipotecarie e catastali: 50€ fisse ciascuna.

Esempio: Prezzo: 200.000€ | Valore Catastale: 90.000€. Tasse = 90.000€ * 2% = 1.800€.

Seconda Casa 🏖️

• Aliquota: 9%.
• Imposte ipotecarie e catastali: 50€ fisse ciascuna.

Esempio: Prezzo: 200.000€ | Valore Catastale: 90.000€. Tasse = 90.000€ * 9% = 8.100€.

Differenza: 6.300€ di tasse in più.

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2. Acquisto da Costruttore (IVA)

Se compri casa nuova (entro 5 anni dalla fine lavori), paghi l'IVA al costruttore.

• Prima Casa: IVA al 4%.
• Seconda Casa: IVA al 10% (o 22% se immobile di lusso).

L'IVA si paga sul Prezzo di Vendita reale, non sul valore catastale. Questo rende l'acquisto da costruttore fiscalmente più pesante.

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3. Come non perdere le agevolazioni "Prima Casa"

Per pagare il 2% invece del 9%, devi:

1. Non possedere altre case nello stesso comune.
2. Non possedere altre case acquistate con agevolazioni prima casa in tutta Italia (o venderle entro 1 anno).
3. Spostare la residenza nel comune dell'immobile entro 18 mesi dal rogito.

La sanzione

Se non sposti la residenza o vendi prima di 5 anni (senza riacquistare), perdi l'agevolazione. Il fisco ti chiederà:

• La differenza di imposta (il 7% mancante).
• Una sanzione del 30% su quella differenza.
• Interessi di mora.

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4. Conclusione

Pianifica bene il cambio di residenza. Se acquisti una casa da ristrutturare e i lavori durano 2 anni, rischi di sforare i 18 mesi e perdere le agevolazioni.

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