Surroga del Mutuo: Guida Completa al cambio banca (2025)

Se hai stipulato un mutuo tra il 2022 e il 2023, probabilmente stai pagando un tasso di interesse troppo alto. La Surroga (o portabilità del mutuo) è lo strumento legale più potente che hai in Italia per difenderti.

Introdotta dalla Legge Bersani nel 2007, la surroga ti permette di trasferire il tuo mutuo da una banca all'altra a costo zero. Sì, zero. Il nuovo istituto paga il notaio e la perizia.

Punti Chiave (Key Takeaways)

• Gratuità: Non puoi pagare penali, costi di istruttoria o notaio. È tutto a carico della nuova banca.
• Cosa cambia: Puoi cambiare Tasso (da Variabile a Fisso), Durata (allungare o accorciare) e Spread.
• Cosa NON cambia: L'importo del debito residuo. Non puoi chiedere "liquidità aggiuntiva" con la surroga (quella sarebbe una "Sostituzione").
• Requisiti: Devi essere un buon pagatore e il debito residuo non deve essere troppo basso (solitamente > 50.000€).

---

1. Perché fare la Surroga nel 2025?

Il mercato dei mutui è ciclico.

• Se hai un Tasso Variabile e la rata è diventata insostenibile, puoi surrogare a un Tasso Fisso per avere stabilità.
• Se hai un Tasso Fisso alto (es. 4,5%) stipulato nel picco della crisi, oggi potresti trovare offerte al 3% o 2,8%.

Esempio di Risparmio

Mutuo residuo: 150.000€ | Anni residui: 20.

• Tasso attuale: 4,20% -> Rata: 926€
• Nuovo tasso (Surroga): 2,90% -> Rata: 823€

Risparmio mensile: 103€. Risparmio totale: 24.720€.

💡 Fai i tuoi calcoli: Usa il nostro Simulatore di Surroga per vedere quanto puoi risparmiare oggi.

---

2. I Limiti della Surroga

Non sempre la banca accetta. Ecco perché:

1. Importo Minimo: Le banche guadagnano sugli interessi. Se ti mancano solo 30.000€ da pagare, per loro non è conveniente pagare il notaio per acquisirti. Molte banche fissano il limite a 50k o 70k.
2. Loan-to-Value (LTV): Se la tua casa ha perso valore e oggi il mutuo copre il 95% del valore della casa, sarà difficile surrogare. L'ideale è un LTV < 80%.
3. Reddito: Se la tua situazione lavorativa è peggiorata (es. da dipendente a partita IVA recente), la nuova banca potrebbe rifiutare.

---

3. Surroga vs Rinegoziazione

Attenzione a non confonderle.

• Rinegoziazione: Parli con la tua banca attuale. Modifichi le condizioni con una scrittura privata. Veloce, zero costi, ma la banca non è obbligata ad accettare.
• Surroga: Vai da un'altra banca. Atto notarile (pagato dalla banca). La tua vecchia banca non può opporsi (ma potrebbe farti una controproposta per non perderti).

Strategia: Prima chiedi la rinegoziazione. Se dicono no, avvia la surroga.

---

4. Documenti Necessari

Preparati, la burocrazia è simile a quella del primo mutuo:

• Copia atto di mutuo precedente.
• Nota di iscrizione ipotecaria.
• Documenti reddituali (CUD, buste paga).
• Planimetria catastale.

---

5. Conclusione

La surroga è un diritto, non un favore. Non sentirti "fedele" alla tua banca. Se trovi un tasso migliore, spostati. È l'unico modo per mantenere il tuo mutuo allineato con le migliori condizioni di mercato.

👉 Confronta la tua rata attuale con i tassi di oggi